告光明城市小区业主书

By at 2018-12-06 17:57 • 74次点击

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光明城市小区全体业主:

近期,因光明城市小区业委会准备将维修资金自管议题提交业主大会表决一事,引起了光明城市小区业主的无端揣测,小区一时流言四起,有部分业主误认为此“自管”方式就是业委会“明目张胆”的圈钱方式,更有甚者在不了解具体情况的前提下,就断然以此作为理由在改选业委会的签名表上签字,贸然行使了自己的权利,祥龙社区为维护小区大局稳定,经多方走访,咨询华阳街道办、房管局等多部门,现将社区了解的各中真相进行还原,以正视听。请小区业主明辨是非,切勿听信谣言。

一、什么是维修资金

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金,专项维修资金的使用需经房产行政主管部门备案,其资金性质和使用条件不会因为管理主体或专户银行的变更发生改变。

二、维修资金的使用有几种类型

专项维修资金按照其使用需求分为正常使用、授权使用、应急使用。

三、维修资金自管前后有哪些变化跟我们业主的切身利益有关

1、如果业主大会表决通过同意维修资金自管,业主委员会应当组织业主制定专项维修资金管理公约(管理公约示范文本已由市房产行政管理部门发布,管理公约按照市房产行政管理部门拟定的模板制定好后,需公示7天后经双三分之二的业主表决同意后报新区房管局备案后生效)。管理公约内容包括:专户管理银行选择、专户开设及资金划转;专项维修资金自管后,需要划转至代管账户的情形;专项维修资金自管账户核算和委托第三方专业机构负责账目管理的事项;专项维修资金续交;应急使用的情形和流程;违反专项维修资金管理公约应当承担的责任;有关专项维修资金的其他重大事项。(代管无需制定管理公约)

2、专项维修资金自管后,业委会主任离任前,街道应指导业委会委托第三方专业机构,对管理维修资金的情况进行审计,并通报全体业主。(代管没有此项规定)

3、专项维修资金自管后,需变更专户管理银行的,需双三分之二的业主表决同意后,才能变更。(代管没有此项规定)

四、维修资金自管后的使用流程会不会简化,特别是应急使用

不会,自管后仍然按照管理办法第二十九条使用流程办理,一是拟定使用方案、二是业主表决、三是使用备案和预算资金拨付、四是竣工验收和结算资金拨付。代管与自管的维修资金使用备案流程及要件相同,区别在于代管是使用资金从房产行政主管部门专项维修资金代管账户拨付,自管是使用资金从本小区建立的《成都市住宅专项维修管理公约》中选择的专户银行自管专户拨付。

小区专项维修资金自管以后,具备授权使用条件;应急维修将按照小区建立的《成都市住宅专项维修管理公约》中约定的应急维修情形和流程申请应急专项维修资金,不再按照《成都市住宅专项维修资金管理办法》第三十条规定的应急情形及流程申请。(管理公约按照市房产行政管理部门拟定的模板制定好后,需公示7天后经双三分之二的业主表决同意后报新区房管局备案后生效)

五、自管后,维修资金使用过程如何监督

为监督专项维修资金的使用,成都市房管局引入招标选取施工单位代理服务、工程造价审核服务、施工过程监理服务、第三方检测服务等第三方监督服务。其中规定预算金额在50万元(含)以上的正常使用应当通过招标选取施工单位;预算金额在50万元(含)以上的正常使用、授权使用、应急使用应当引入施工过程监理服务;授权使用、预算金额在3万元(含)至50万元的正常使用,应引入工程造价预算、结算审核,通过招标选取施工单位的正常使用应引入工程造价预算审核,应急使用应引入工程造价预算审核;涉及电梯维修的授权使用,预算金额在1万元(含)以上的涉及电梯维修的正常使用应引入第三方检测服务。(详情可见《成都市住宅专项维修资金管理办法>实施细则》成房发〔2018〕13号)。专项维修资金使用中施工单位的选取方式有公开招标、简易比选、询价或竞争性谈判、单一来源采购,施工单位的选取方式必须在使用方案中明确并向业主公示。

六、关于维修资金自管后的利息收益是否可以用于小区的任意一部电梯的维修。

不行,专项维修资金的使用应当遵循业主“谁受益、谁负担”原则,因此收益也将按照每栋每单元的所拥有的建筑面积的比例进行分摊,对于小区中的某楼栋或某单元的共用设施设备需要使用维修资金的,应由该楼栋或单元的业主按所拥有的建筑面积比例进行分摊。并不能只用我们总的维修资金的存款利息收益进行给付。专项维修资金的存款利息收入同本金一样按建筑面积分摊计入按房屋户门号设立的业主分户账户,纳入维修资金监管体系,用于小区共用设施设备及共用部位的维修、更新、改造。

七、业委会的初衷和小区业主意见现状的矛盾

2018年3月,天府新区规划建设国土局相关负责人在成都天府新区不动产中心约谈了光明城市业委会成员,宣传了成都市新规出台的《成都市住宅专项维修资金管理办法》(成都市人民政府令第195号)内的关于专项维修资金自管的相关规定,并希望可以先期在光明城市小区进行推广。业委会成员在听取了关于专项维修资金“自管”的好处后,认为随着时间的推移,小区内的特种设施设备会日渐老化,维修成本也将随着时间的推移而增加。在现有维修资金管理和使用的程序(由房产行政管理部门备案)不变的情况下,将维修资金存入自管专户银行,存为定期,每年能增加约60万的利息收入。所以业委会会议决定拟通过合法程序(召开业主大会表决的方式)由全体小区业主来决定是否“自管”,而非谣言所说的业委会自行向房管局提出自管请求,在小区内强行实施。

但是,业主对维修资金自管存在诸多疑虑,业主也因外界报道的各种的关于其他地区的小区业委会贪污受贿的新闻后,对本小区业委会也存有疑虑,同时,业委会也没能学懂悟透各项文件以及相关专业知识,毕竟都是年过半百的退休人员,加上宣传的不到位,导致小区内部分业主对维修基金自管产生了歧义,最终误会升级。

八、社区的意见

针对目前小区维修资金自管引发的小区问题,社区经多方走访调研,综合考虑,征求了街道、房管局的意见,并同业委会成员进行多次沟通并达成一致意见,取消维修资金“自管”的议案,并由业委会继续征集业主大会议题。千里之堤溃于蚁穴,光明城市小区共有5336户业主,小区业主均来自五湖四海,只因有缘才汇聚于此,光明城市业委会这个自治平台能够成功组建实属不易,且业委会成员大部分是上了年纪的退休人员,人无完人,但是做业委会工作层面没有私心比没有能力还更为重要,希望我们的业主能够给业委会成员一点包容,甚至必要的时候站出来给他们一点儿力量,业委会成员也应虚心接受业主的意见和建议,办事公平公正透明,共推小区自治工作向着更加“光明”的道路继续前行。

祥龙社

华阳街道祥龙社区居民委员会

2018年12月6日


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